A statutory tenancy, within the meaning of the Rent Control Law of 1983 (Law 23/1983) (“the Law”), determines, limits, and governs the rights and obligations of landlords and tenants, such as rent increases and the possibility of eviction.
The Law protects:
- Natural persons who reside permanently in Cyprus, provided that they are citizens of the Republic of Cyprus or a spouse of a Cypriot citizen, and
- Legal persons (companies or other entities) that have their registered office in Cyprus, provided that they are not controlled by citizens of third countries.
Statutory tenancy now also protects citizens of Member States of the European Union.
For a tenancy to be considered “statutory,” the following criteria must be satisfied:
- The property must be located within the “controlled areas” as defined by decrees of the Council of Ministers.
- The property must have been completed by 31 December 1999 and must have been rented or available for rent as a residence or shop on that date.
- The tenant must have possession of the property under a written or verbal tenancy agreement.
- Upon the expiry or lawful termination of the first contractual tenancy, the tenant must have remained in possession of the property.
The term “property” does not include land rented for agricultural purposes, petrol stations, parking spaces, furnished residences or apartments rented for a period of less than six months, hotels, hotel units, or tourist accommodations.
When the criteria above are met, the terms of the contractual tenancy remain in force, and the statutory tenant (or any lawful subtenant) enjoys the protection of the Law and cannot be evicted except in the cases specifically provided for by the Law.
The following grounds are among the thirteen (13) grounds for eviction provided by the Law:
(a) Delay in payment of rent for more than 21 days after a notice has been served to the tenant, and failure to pay the rent due within 14 days after the filing of an Eviction Application in Court.
(b) Creation of nuisance or persistent disturbance, or use of the property for illegal or immoral purposes.
(c) The tenant breaches an explicit obligation not to sublet the property, and the Court considers the eviction reasonable.
(d) The property is reasonably required by the owner for self-occupation or personal use, and the Court considers the eviction reasonable.
(e) The property is reasonably required by the owner for demolition and/or reconstruction, or for carrying out significant alterations or works on a listed building.
Additionally, when a tenancy is “statutory,” the rent paid by the statutory tenant may be increased only in accordance with the Law and the relevant decrees of the Council of Ministers. The maximum permitted rent increase for the two-year period commencing 22 April 2025 to 21 April 2027, is 6%.
Therefore, statutory tenancy mainly serves as a protection granted to tenants against arbitrary evictions and excessive or uncontrolled rent increases. It acts as a balancing factor of fairness between landlords and tenants.
_____________________________
Η θέσμια ενοικίαση, εν τη έννοια του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (23/1983) («ο Νόμος»), καθορίζει, περιορίζει και διέπει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις ιδιοκτητών και ενοικιαστών, όπως την αύξηση ενοικίου και την δυνατότητα έξωσης.
Ο Νόμος προστατεύει:
- φυσικά πρόσωπα που διαμένουν μόνιμα στην Κύπρο, νοουμένου ότι είναι πολίτες της Κυπριακής Δημοκρατίας ή σύζυγοι Κύπριων πολιτών,
- νομικά πρόσωπα (εταιρείες ή άλλες νομικές οντότητες) που έχουν την έδρα τους στην Κύπρο, νοουμένου ότι δεν ελέγχονται από αλλοδαπούς.
Πλέον, η θέσμια ενοικίαση προστατεύει και πολίτες Κρατών Μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης.
Για να είναι μία ενοικίαση «θέσμια», θα πρέπει να ικανοποιούνται τα πιο κάτω κριτήρια:
- Το ακίνητο να ευρίσκεται εντός των «ελεγχόμενων περιοχών» ως αυτές καθορίζονται σε διατάγματα του Υπουργικού Συμβουλίου.
- Το ακίνητο να συμπληρώθηκε μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 1999 και να ήταν υπό ή προς ενοικίαση ως κατοικία ή κατάστημα, κατά την 31η Δεκεμβρίου 1999.
- Ο ενοικιαστής να κατέχει το ακίνητο με βάση γραπτή ή προφορική συμφωνία ενοικίασης.
- Ο ενοικιαστής, κατά τη λήξη ή τον νόμιμο τερματισμό της πρώτης συμβατικής ενοικίασης, εξακολούθησε να κατέχει το ακίνητο.
«Ακίνητο» δεν περιλαμβάνει ενοικίαση γης για γεωργικούς σκοπούς, σταθμών πώλησης πετρελαιοειδών, χώρων στάθμευσης, επιπλωμένων κατοικιών ή διαμερισμάτων για μικρότερη περίοδο των 6 μηνών, ξενοδοχείων, ξενοδοχειακών μονάδων ή τουριστικών καταλυμάτων.
Όταν πληρούνται τα πιο πάνω κριτήρια, οι όροι της συμβατικής ενοικίασης εξακολουθούν να ισχύουν και ο θέσμιος ενοικιαστής (ή ο εκάστοτε νόμιμος υπενοικιαστής του) απολαμβάνει της προστασίας του Νόμου και δεν υπόκειται σε έξωση εκτός στις περιπτώσεις που προνοεί ο Νόμος.
Μεταξύ των 13 λόγων έξωσης που προβλέπει ο Νόμος, είναι και οι ακόλουθοι:
(α) Καθυστέρηση του ενοικίου πέραν των 21 ημερών από την ημερομηνία επίδοσης ειδοποίησης στον ενοικιαστή, και ο ενοικιαστής δεν κατέβαλε το οφειλόμενο ενοίκιο εντός 14 ημερών από την επίδοση της Αίτησης Έξωσης που καταχωρίστηκε στο Δικαστήριο.
(β) Δημιουργία οχληρίας ή διαρκούς ενόχλησης ή χρήση του ακινήτου για παράνομους ή ανήθικους σκοπούς.
(γ) Ο ενοικιαστής παρέβη ρητή υποχρέωση του να μην υπενοικιάσει το ακίνητο και το Δικαστήριο θεωρεί λογική την έξωσή του.
(δ) Το ακίνητο απαιτείται λογικώς από τον ιδιοκτήτη για ιδιοκατοίκηση ή για ιδιόχρηση, και το Δικαστήριο θεωρεί λογική την έξωση του ενοικιαστή.
(ε) Το ακίνητο απαιτείται λογικώς από τον ιδιοκτήτη για κατεδάφιση και/ή επανοικοδόμηση ή για να προβεί σε σημαντικές αλλαγές/μετατροπές ή για την εκτέλεση έργων σε διατηρητέα οικοδομή.
Επιπρόσθετα, όταν η ενοικίαση είναι «θέσμια», το ενοίκιο που καταβάλλει ο θέσμιος ενοικιαστής μπορεί να αυξηθεί μόνο σύμφωνα με τον Νόμο και με τα σχετικά διατάγματα του Υπουργικού Συμβουλίου. Το ανώτατο όριο αυξήσεως ενοικίου για τη διετία 22 Απριλίου 2025 μέχρι 21 Απριλίου 2027 είναι 6%.
Η θέσμια ενοικίαση, λοιπόν, επενεργεί κυρίως ως προστασία που παρέχεται στους ενοικιαστές από αυθαίρετες εξώσεις και υπερβολικές ή ανεξέλεγκτες αυξήσεις ενοικίων. Αποτελεί ένα ισορροπητικό παράγοντα δικαιοσύνης μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών.
The information contained in this article is provided for informational purposes only and should not be relied upon or construed as legal advice on any matter. The information provided is valid as at the time of publishing and may not reflect the most current legal developments. Should you require legal advice, please contact us directly.
